El primer cuatrimestre de 2025 ha marcado un hito en el sistema de financiamiento para vivienda en Argentina. Durante este período, los bancos desembolsaron u$s895 millones en créditos hipotecarios, un monto que no solo superó los u$s825 millones otorgados en todo 2024, sino que también duplicó la cifra del período 2020–2023, que alcanzó apenas 430 millones de dólares.
Este crecimiento se ha visto favorecido por un contexto económico más estable, con una disminución sostenida de la inflación y una mayor estabilidad en el mercado cambiario. La eliminación de restricciones para el acceso a divisas ha generado un ambiente propicio para el relanzamiento del crédito hipotecario. Desde marzo de 2024, el dólar oficial ha reemplazado al dólar MEP como referencia para las operaciones, reduciendo el costo efectivo en aproximadamente un 10%.
Recuperación del Crédito Hipotecario
La nueva etapa ha permitido el regreso de líneas de crédito actualizadas por UVA, similares a las utilizadas entre 2017 y 2018. Aunque los niveles actuales representan solo el 30% del pico de 2018, donde se desembolsaron más de 3.100 millones de dólares en el primer cuatrimestre, la tendencia de crecimiento se está consolidando. Desde la reactivación de los préstamos en marzo de 2024, se han entregado unos 23.000 créditos, cifra solo superada en el bienio 2017–2018.
Concentración Geográfica y Perfil de los Tomadores
Más del 50% de los créditos se han otorgado en la ciudad de Buenos Aires, seguidos por las provincias de Córdoba, Santa Fe y Mendoza, así como varios partidos del Área Metropolitana. La mayoría de los solicitantes tiene entre 30 y 45 años y reside en centros urbanos con mayor dinamismo económico. Sin embargo, el acceso a créditos todavía no se ha ampliado a sectores de menores ingresos, ya que el 85% de los beneficiarios están en relación de dependencia o cuentan con una cuenta sueldo.
La mayoría de los préstamos se destina a la compra de vivienda permanente, orientándose a la primera vivienda o ampliaciones, y no a inversiones. El crédito promedio ronda los u$s70.000, lo que permite acceder a viviendas usadas con valores aproximados de 100.000 dólares. El mercado de unidades nuevas aún no muestra dinamismo, ya que los plazos necesarios para que las propiedades sean aptas para crédito son extensos.
Condiciones Financieras y Riesgos Futuros
Las tasas de interés varían según la institución. El Banco Nación y el Banco de Rosario ofrecen las tasas más bajas del mercado, en torno al 4,5% más UVA, mientras que el resto de los bancos oscila entre el 7% y el 9% más UVA, dependiendo de la estrategia de posicionamiento de cada entidad.
A pesar del crecimiento, persisten riesgos estructurales. La volatilidad del tipo de cambio, el comportamiento de la inflación y posibles aumentos en las tasas de interés podrían limitar la expansión del crédito. Algunos bancos ya han detectado una menor demanda y han ajustado sus tasas. Sin embargo, la demanda acumulada sigue siendo alta, manteniendo los volúmenes en niveles significativos.
Perspectivas del Mercado Inmobiliario
El nuevo ciclo hipotecario se enfoca casi exclusivamente en la adquisición de vivienda propia, respondiendo a una demanda insatisfecha durante años. Este perfil actual es similar al de 2017 y 2018: jóvenes con empleo formal que buscan su primera propiedad. La estabilización de variables clave ha incentivado a muchas familias a proyectar la compra de una vivienda. Además, la salida del cepo ha sido determinante al reducir el costo de ingreso al sistema.
A pesar de que algunos segmentos han experimentado aumentos de precios, la disponibilidad de propiedades accesibles se mantiene. Los compradores deben prever entre un 5% y 7% adicional del precio de la vivienda para cubrir gastos de operación, incluidos seguros de vida e incendio.
Con la evolución del mercado y la reactivación de créditos, abril ha sido un mes clave, destacándose por un volumen significativo y aprobaciones. La gran demanda sigue impulsando el mercado, brindando oportunidades para quienes buscan adquirir una vivienda en un contexto de mejoras económicas.
